Ma már nem a fenntartható irodák jelentenek pluszköltséget, hanem a régi irodákat kénytelen olcsóbban kiadni a tulajdonosuk, hogy ne álljanak üresen – mondta interjúnkban Tóth Kristóf, a Colliers elemzési igazgatója, rövidesen induló Ingatlanpiaci elemző kurzusunk előadója.
Segíthet a mesterséges intelligencia (AI/MI) a kötelező ESG-riportálás (Environment/környezet, Social/társadalom, Governance/vállalatvezetés) okozta nehézségek megoldásában?
Az AI már nagyon sok mindenben tud segíteni, egy jó eszköz lehet például a riportáláshoz szükséges adatok begyűjtéséhez, de nem váltja ki a bérlők és a nagyobb bérbeadó cégek által alkalmazott, az ESG témájában jártas szakembereket, akik támogatni tudják a minősítés megszerzését és a fenntartható működést. Az ingatlanfejlesztő cégeknek saját ESG-szakembereik mellett ügynökségek szakértő gárdája is segítheti ezt a folyamatot.
Miért ennyire fontosak az ingatlanok környezetvédelmi minősítései?
Ma ahhoz, hogy egy ingatlan – akár befektetői, akár bérlői szempontból – attraktív legyen, már egyre inkább rendelkeznie kell valamilyen fajta zöld minősítéssel. A nagyobb fejlesztőcégek törekszenek rá, hogy a meglévő ingatlanokhoz is megszerezzék ezeket. Sok nemzetközi befektető is úgy jön Magyarországra, hogy vagy előtérbe helyezi azokat az épületeket, amelyek már rendelkeznek zöld minősítéssel, vagy feltérképezik, hogy miként tudják azt minél hamarabb megszerezni.
Ez ugyanis hosszú távon is fenntartható, cash-flow szempontból is kiszámítható működést eredményezhet. Hiszen nagyobb a realizálható hozam, ha az épület zöld minősítéssel rendelkezik, mivel így nagyobb lesz a bérlői érdeklődés iránta, továbbá sokkal könnyebben is értékesíthető a későbbiekben. Emellett finanszírozási oldalról a bankoknál is része a hitelminősítési és -bírálati folyamatnak, hogy egy ingatlan mennyire fenntartható, rendelkezik-e zöld minősítéssel, illetve mennyire működik energiahatékonyan, ennek ellenkezője ugyanis egy kockázati faktor lehet a bank számára.
Ezek szerint akkor befolyásolja az ESG-előírások teljesítése a finanszírozási lehetőségeket?
Az ESG-minősítés megléte, illetve természetesen az, hogy az épület ténylegesen fenntarthatóan működik – amelyet például az energiatanúsítványa is jelez – olyasmi, amit a bankok elvárnak ahhoz, hogy az ingatlant kevésbé kockázatos eszköznek értékeljék. Ez a szempont egyre inkább elvárás a finanszírozói oldalról. Finanszírozási oldalról a fenntartható működés irányába való elköteleződést jelenti például a zöld kötvények kibocsátása és az azzal történő forrásbevonás is.
Hol tartanak az új építésű, illetve felújított irodák ESG-kompatibilitás terén? Miben kellene még fejlődni, és melyik minősítési rendszerekre érdemes odafigyelni?
A Colliers nemrég készített is egy tanulmányt arról, hogy egyre több iroda szerzi meg ezt a minősítést. Ezek jórészt vagy újonnan épült épületekben vannak, vagy felújított irodák. Ma már ugyanis az újonnan átadott irodáknál nem opció, hogy ne rendelkezzenek valamilyen minősítéssel, hiszen az említett bérlői, finanszírozói és befektetői elvárások miatt szükséges. Ahol hiányzik mindez, azok a régi irodaházak, amelyeket komoly ráfordítás mellett lehetne átalakítani.
Egyrészt energetikai korszerűsítésre lenne szükség, de ez még csak az ESG E betűje. Az S, tehát a social rész például az, hogy milyen egy irodakörnyezet, mondjuk hogyan állnak a lámpák és milyenek a fények, és más módokon a dolgozók jóllétét hogyan tudja támogatni az iroda belső kialakítása. Ennek hiánya is egyfajta hátrány. Nemcsak maga az irodaház kaphat valamilyen ESG-minősítést, hanem azon belül az adott irodatér szerezhet még egy külön, például a well-beinggel kapcsolatosat, ha a bérlő úgy alakítja ki az irodáját, hogy az a lehető legkomfortosabb legyen a munkavállalóknak.
Ezeket ki minősíti egyébként?
A nagy minősítési rendszereknek megvannak a pontos előírásai, és erre vannak olyan tanácsadó cégek, mint a munkahelyem, a Colliers is. Ezek a vállalatok támogatják az irodafejlesztőt vagy a bérlőt abban, hogy meg tudjanak felelni az előírásoknak. Ezt követően kijön egy független szakértői bizottság, aki megvizsgálja, hogy a fő pontoknak megfelel-e az adott irodatér vagy irodaház.
Javítja vagy rontja az ESG-szabályozás a magyar ingatlanpiac nemzetközi versenyképességét?
Minél jobban megfelel egy ingatlanportfólió – nem csak irodák, ma már ipari, sőt hotelminősítések is vannak, és egyre több új szálloda rendelkezik minősítéssel –, annál inkább fenntarthatóan és energiahatékonyan működik. Márpedig a fluktuálódó energiaárak kockázata nem múlt el teljesen. Így ez egy kockázati faktor minimalizálása is egyben. Tehát minél fenntarthatóbb az adott portfólió, annál versenyképesebb mindhárom oldalról nézve.
Mennyire alakította át a home office az irodahasználatot?
A dolgozók továbbra is elvárják a home office-t legalább heti egy-két nap, de közben egyre több cég hívja vissza a munkavállalókat az irodába. Ugyanakkor tudok konkrét példát, hogy egy nagy, nemzetközi cég, aki szinte egyedüli bérlő egy nagy irodaházban, már csak egy napot engedélyez, és nem ugyanazon a napon. Ha egy cég kibérel egy nagy irodaházat, az elég költséges, ilyen szempontból érthető, ha leszűkítik a távmunka lehetőségét. Kettő, esetleg három nap az általános, de valamelyik cég lejjebb ment már. A nagyobb irodatereknél és a jelentősebb bérlők tavalyi szerződésmegújításainál már nem is nagyon tapasztalunk olyat, hogy területeket adnának vissza a bérlők. Ha kevesebb is a tényleges munkaállomás az adott irodán belül, inkább átalakították a közösségi tereket, mert felismerték, hogy amit már visszaadtak, nagyon nehéz újra megszerezni, főleg egy adott irodaházon belül.
Kapcsolódó kurzusok:
Azóta az albérletbe adott irodarészek is eltűntek, az egy átmeneti dolog volt, ebben a tekintetben egyértelmű visszarendeződés látszik. Mára inkább átalakítják az irodatereket és azok felhasználását sokkal nagyobb, közösségi terek kialakításával. Átalakultak ugyanis az irodahasználati szokások, a cél már az, hogy az emberek otthon érezzék magukat, így próbálják meg a home office-ból visszacsábítani őket. Az irodák egyre inkább a közösségi élményre építenek, de közben olyan helyet is kialakítanak, ahová kicsit el tudnak vonulni az emberek, és egyedül lehetnek. Az egy főre jutó tér megnövekedett, egy kicsit levegőhöz jutnak a munkavállalók az irodatérben. Ugyanis újra vonzóvá kell tenni az irodát, és ehhez átalakítások szükségesek. Erre oda is figyelnek, a régi kockairodák eltűnnek vagy átalakulnak.
A modern, fenntartható irodák lényegesen drágábbak?
Ma már ha egy bérlő beköltözik egy új, modern irodaházba, akkor már a legtöbb esetben eleve egy zöld minősítéssel rendelkező épületben találja magát. Ezért fizet is egy, a piaci átlagnál magasabb bérleti díjat. Valójában azonban nem is zöld extraköltségekről beszélhetünk, hanem inkább barna kedvezményekről. Vagyis azok a régi ingatlanok olcsóbbak, amelyek nem tudják hozni a szükséges modern működési feltételeket, nem energiahatékonyak, rossz működési és műszaki paraméterekkel bírnak. Ezek bérbeadói nyilván kénytelenek egy alacsonyabb bérleti díjba belemenni, hogy ne üresen álljon az épület.
Kinek szól a rövidesen induló Ingatlanpiaci elemző képzésed, és mi lesz a fókusza?
Az alapvető ingatlanpiaci folyamatokról lesz szó, de nem egyetemi katedra jelleggel, nem szárazan. Azoknak szól, akik nem nagyon mozogtak még otthon az ingatlanpiacon, vagy csak egy-két éve kezdtek el a területtel foglalkozni, ám szeretnék jobban megérteni az ingatlanpiaci folyamatokat. Semmiképp nem azokat várjuk, akik már 10+ éve a piacon vannak, hanem akik szeretnék megismerni elsősorban a kereskedelmi ingatlanok világát – azért a lakóházakról is lesz szó –, hogy ott milyen folyamatok zajlanak, mi határozza meg az üresedést, a bérleti díjak szintjeit, és mi várható. Arra is kitérünk majd, hogy milyen keresleti folyamatok zajlanak a piacon, és hogy áll a befektetői piac. Tehát egy általános ismeretátadásról van szó, lazább és kötetlenebb hangvételben. Nyilván egy-két alapfogalmat tisztázunk, de nem egy száraz fogalmakat ismertető, tankönyvízű kurzus lesz.
Szeretnél egy összefoglalót kapni a cikkekről?
